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【海外投资通】博弈:楼市VS股市
2020/5/29 | 曼哈顿生活
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回顾美国地产的50年,我们发现其资产红利在房市和股市中交替出现,平均10年左右是一个周期,如果前一个周期中是地产红利主导,那么后一个周期中大概率是股市红利主导,反之亦然

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一、美国地产50年


回顾美国地产的50年,我们发现其资产红利在房市和股市中交替出现,平均10年左右是一个周

期,如果前一个周期中是地产红利主导,那么后一个周期中大概率是股市红利主导,反之亦然。


我们以美国的Case-Shiller房价指数和标普500指数分别代表房市和股市的表现,并且分别取对数以

消除数量级的影响,以方便我们的观察和分析,同一对数曲线上两点之差可以看做是期间的增长率。




从1969到1979年,美国呈现房牛股平。在这十年间,美国的房价年均

涨幅为8.3%,股价年均涨幅为1.6%,房市持续大涨,而股市长期横盘。


从1979到1989年,美国呈现房股双牛。在这十年间,美国的房价年均涨幅为6.5%,股价年均涨

幅为12.6%,股市大幅领涨,但房市并未下跌,这也是唯一的一次资产泡沫没有明显交替的周期。


从1989到1999年,美国呈现房平股牛。在这十年间,美国的房价年均涨幅为2.8%,股价年均涨幅为15.3%,股市继续大

幅领涨,而房市涨幅大幅回落。这意味着美国的资产泡沫正式出现了交替,从此前的地产牛市主导,转为股票牛市主导。


从1999年到2007年,美国呈现房牛股平。在这8年间,美国的房价年均涨幅

为7.2%,而股价年均涨幅为零,美国的资产泡沫再次交替为地产牛市主导


从2007年至2019年,美国呈现房平股牛。在这12年间,美国的房价年均涨幅为2%,而股价年均涨幅为6.8%,

股票牛市再度主导了资产泡沫。期间虽然经历了08年金融危机,但美股很快就创出历史新高,而房价的回升则相对较慢。




也就是说,以10年左右为一个周期来观察,美国的股市和房市两类资产基本上都是稳中有涨的走势,区别只是在于哪一类资产领涨

,而且往往是两类资产交替领涨。而上一个10年在美国是股市领涨,那么由此推演下去,未来10年美国或许又会出现房市领涨。


二、曼哈顿平均租金开始回暖


曼哈顿3月的整体平均租金为4,174美元,较上月上升了0.73%。值得注意的是,从同比增长来看,无论公寓是否有门卫

一居室公寓的平均租金同比增长幅度和环比增长幅度都较大,其次为二居室。在曼哈顿现有的出租公寓中,有52%的公寓是

由门卫服务的,而有48%的公寓则是没有的.



下面我们从曼哈顿的一居室公寓,来看曼哈顿各个社区的租金水平



就价格水平来看,在有门卫服务的公寓中,翠贝卡(Tribeca)的一居室平均租金高达每月6,000美元,价格排名第一,

曼哈顿的中城区最高租金为每月4100美元,然而上个月租金还在7,000美元价位的SOHO本月平均租金陡降至5,964美元。


就增长率来看,与去年同期相比,苏豪区(SOHO)的租金涨幅在曼哈顿所有社区中最高,增长了14.1%,

其次是下东区(Lower East Side)和格拉梅西(Gramercy),分别增长了9.4%和8.8%


此外,纽约市主要行政区租金市场均有继续回暖的迹象。其中,环比上涨幅度最大的是布鲁克林,较上月上升了1.02%,其次是曼哈顿,

环比涨幅达0.73%,布朗克斯的平均租金较上月则上升了0.58%,皇后区平均租金较上月上升了0.12%

 

三、优质房产未来会有更高的回报

疫情对经济的影响非常巨大,要不然大家也不会争相购买更加稳健的安全资产。今年1季

度,中国的居民存款新增6.5万亿,余额宝规模新增1650亿,政府类债券新增了1.6万

亿。但是这些资产的回报率相对较低,目前,中国主要银行的1年期存款利率约为

1.75%,以余额宝为代表的货币基金收益率已经降至1.76%,10年期国债利率已降至

2.51%,均创下历史新低。


而更值得我们关注的是,全球央行这一次大印钞也是史无前例的。如果大家相信疫情终将

结束,未来中国的经济仍将保持稳定增长,加上中国广义货币增速已经回升至两位数,那

么我们认为相比于持有几乎没有回报的现金类资产,未来持有优质的房产应该会有更高的

回报!


资产的安全性,不但与城市核心地段所附有的城市资源属性关联,更与城市的未来发展密切挂钩。优质的资产,

体现着这个城市前瞻的价值观和世界观,蕴藏着城市前沿的生活方式。谁才是全球排名第一的核心资产呢?

这个问题似乎已经不用争论了。




资料来源:优投房utofun、MNS、网络、道九会

图片来源:优投房utofun、MNS、网络


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本文来源:上海建工海外地产中心 | 编辑:SCG

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